Comment calculer la rentabilité locative de mon bien ?

Comment calculer la rentabilité locative de mon bien ?

Vous êtes intéressé par l’achat d’un bien pour faire de l’investissement locatif ? Vous possédez un appartement ou une maison et souhaitez le mettre en location ? Ou votre bien est déjà loué mais vous vous demandez si votre investissement est rentabilisé ? Découvrez nos trois méthodesafin de déterminer la rentabilité de votre investissement.

La rentabilité brute d’un bien

Bien qu’il soit un obtenu par un calcul basique, la rentabilité brute vous donnera une première impression sur l’achat puis la location du bien.

Voici le calcul :

Revenu locatif annuel / Prix d’achat du bien X 100 = taux de rendement brut

Prenons l’exemple d’un appartement que vous louez à 1100 euros par mois ce qui correspond à un revenu locatif annuel de 13 200 euros. Cet appartement vous a coûté 225 000 euros.

13 200 / 225 000 X 100 = 5,87 %

Votre taux de rentabilité brute est donc de 5,87 %, ce qui convenable. En dessous de 4 ou 5 % nous vous déconseillons d’investir car il ne vous restera pas grand-chose en net.

Vous pouvez atteindre facilement 4,5 % dans les grandes villes telles que Lyon ou Bordeaux. En revanche ce sera plus difficile à Paris dû aux coûts d’achats élevés des biens immobiliers.

Vous pouvez toujours inclure vos frais de notaire ainsi que votre taux de crédit dans ce calcul si vous les connaissez. Il vous suffit de procéder comme suit :

Revenu locatif annuel / (Prix d’achat du bien + intérêts + frais de notaires) X 100

Pensez bien aux parenthèses au risque de fausser votre calcul. Si besoin additionnez le prix d’achat + les intérêts + les frais de notaire indépendamment puis remplacez le prix d’achat du bien dans le premier calcul par le résultat obtenu.

La rentabilité nette d’un bien

Afin d’avoir une meilleure estimation de la rentabilité, vous allez devoir déterminer son nette.

{[Revenus locatifs annuels – (Charges + Travaux)] / Prix d’achat du bien } x 100

= Rentabilité nette du bien

Voici ce qui doivent-être renseignés dans vos charges :

  • La taxe foncière annuelle (qui correspond en moyenne à 1 mois de loyer)
  • Les charges de copropriété (entretien de l’immeuble et des espaces verts, le gardien, le nettoyage des parties communes…)
  • Les honoraires du professionnel en charge de la gestion locative si vous y faites appel (généralement entre 8 à 10 % du loyer)
  • Les travaux effectués dans l’appartement, son entretien…

La particularité de ce calcul est qu’il est variable. En effet le montant de vos charges ne sera pas le même tous les ans. Il pourra être plus ou moins élevé que l’année précédente, tout dépendra des travaux que vous faites ainsi que les charges demandées par la copropriété.

La rentabilité après impôts d’un bien

Cette rentabilité prend en compte votre fiscalité. Elle est donc la plus réaliste en ce qui concerne votre rentabilité finale d’un bien.

Aussi appelé taux interne de rendement par les professionnels, ce taux de rentabilité prend en compte les avantages fiscaux du bien. C’est pourquoi votre rentabilité nette peut être supérieure à votre rentabilité brute, grâce par exemple à du déficit foncier ou l’utilisation de la loi Pinel pour un bien ancien.

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